房价上涨限制了未购房居民的消费力

“住房问题是需求拉动供给和供给创造需求的主要阻碍点。”北京大学光华管理学院金融学助理教授张宇表示:“居民的钱袋受到住房市场的限制，使得拉动供给的需求无法有效形成。房价上涨限制了未买房居民的消费能力，租赁市场可以起到有利的缓冲作用。同时，住房市场的供应限制了人口的集中，限制了商品和服务的供应。”

在谈到租赁住房建设对居民购买力的影响时，张宇提到了居民的自由支配收入，即扣除应纳所得税、社保消费和日常消费(衣、食、住、行等)后的剩余收入。)，是以“满足人民日益增长的对更美好生活的需求”为基本目的的经济工作中衡量居民购买力的更为恰当的“需求侧管理”。通过增加租赁住房的供应，可以减少人们满足基本生活需求所需支付的住房支出，从而增加居民的可自由支配收入，增加需求拉动供应的空间。同时，租赁住房的建设可以带来更多更好的商品和服务，从而缓解人口聚集带来的经济活力与房地产快速崛起之间的矛盾，为人民提供更多更好的商品和服务。

住房是需求侧改革的主要障碍。

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本文的主题是“需求侧管理，从十四五开始”。我认为需求侧管理是一个实用的公式，因为我们可以有效地利用现有的机制来做一些对我们的经济生活非常有帮助的事情。

在2020年12月召开的中央经济工作会议上，首次提出“满足人民日益增长的改善生活的需求是根本目的”，体现了党和政府的决心。在中央经济工作会议上，另一个重要提法是“形成需求拉动供给、供给创造需求的更高层次的动态平衡”。作为一个学金融的人，我解读为以下两句话。第一句话，需求拉动供给。给居民做个大钱袋，让他们有钱花。第二句话，供给创造需求。要生产居民更喜欢的商品和服务，让居民有消费的意愿。

以上循环有一些阻滞点。最重要的阻断点是什么？我个人粗浅的看法是，住房是这个周期最重要的阻碍点。

为什么？一是居民钱袋受房市限制；第二，住房市场的供应限制了人口的集中以及商品和服务的供应。在麻省理工学院的一项研究中，我们发现了一个有趣的现象。2016年和2017年，我国一二线城市出台房地产限购，导致周边中小城市房地产市场热钱激增，房价上涨出基本面。你什么意思？房子还是老样子，但是价格涨了。这样的改变会有什么后果？会增加没有买房的居民的经济压力，限制他们的消费能力。我们可以看到，租赁市场起到了非常有利的缓冲作用，因为租金没有上涨，没有买房的人可以选择住稳定的出租屋。这将有助于我们刺激消费，化解高房价对经济工作的影响。

租赁住房的建设提高了居民的可支配收入。

租赁住房建设对中国居民购买力的影响应该在什么理论框架下思考？我们通常用人均GDP和可支配收入，尤其是可支配收入来讨论居民收入，也就是居民钱袋的大小。目前中国的可支配收入只有人均GDP的43%。其实可支配收入并不是居民钱袋的大小。因为从总收入中扣除社保和税收后，居民至少要支付最基本的生活费用，包括基本的住房费用和食品费用，还要偿还银行贷款。这些不是免费消费的。如果看一下衡量居民钱袋的国际标准，应该采用所谓的“自由支配收入”。

可自由支配收入在中国筹集的还不够多，需要计算并“量化”。因为自由支配收入更符合人们日益增长的对美好生活的需求，更符合宏观经济需求侧管理。我们知道，中国政府的执行力很强，一个指标一旦“量化”，通常是可以实现的。比如中国提出2020年实现嫦娥五号探月，现在已经实现了。实际上，这个目标在很多年前(2004年)就已经“量化”了。

我们可以具体看看可自由支配收入占人均GDP的比例。可以看出，北京2019年人均GDP为16万元，但北京2019年人均可支配收入不足7万元，占人均GDP的41.3%。可想而知，像我这样的北京居民，由于买房还债的压力，会让我们的自由支配收入远低于41.3%。我不确定北京居民的自由支配收入能否达到人均GDP的1/4(16*1/4=4万元)。如果人均可自由支配收入只有4万元，那么在所谓的需求驱动型供给中，我们还有扩张的空间。可想而知，如果我们扩大人们的可自由支配收入，就可以扩大我们的中等收入群体，巩固他们的购买力。

出租屋的建设如何提高居民的自由支配收入？当然，通过增加租赁住房的供应，我们可以减少人们为满足基本生活需求而需要支付的住房支出。这并不是说住房支出越低越好，而是说在不改变生活质量和管理水平的情况下，住房支出的上升不利于人们自由支配收入的增长。因此，房屋租赁行业和房地产行业需要更加精细化，现金流要延伸。光华在这方面做了一些研究，形成了一系列成果。

解决出租屋建设的困境。

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我刚才说的是所谓的需求牵引供给，也就是如何给居民做一个大钱袋。租赁住房建设对中国经济工作的另一个重要帮助是，它可以帮助市场生产更多更好的居民喜欢的商品和服务。两三年前，首都出现了一些不符合安全规定的临时房屋清理争议。这个争议反映了什么？它反映了中低收入流动人口生活条件的差距，这将导致城市缺乏足够的劳动力为人民提供充分的服务；采取这些措施后，我们还发现北京市场的餐饮服务价格明显上涨，供应明显下降。

另一方面，最近三到四年是房地产市场短期控制措施的正常化。事实上，这种正常化意外伤害了许多需要跨城市迁移的高技能人才。我说的具体政策主要是指“还房还贷”的政策。如果你在深圳有房贷，现在想搬到北京是拿不到优惠贷款条件的。政府采取的调控措施都是合理的，但也面临着一个困境:人口聚集带来的经济活力，商品和服务的更好供给，与房地产的快速崛起之间的矛盾。我们所说的出租屋建设，其实是解决这种困境，化解这种阻滞点的有效措施。

我们高兴地看到，2020年底中央经济工作会议确定的第七项重要任务明确提出，今年经济工作必须加强的重点任务之一是建设租赁住房。我认为这是一项非常有利于改善中国经济生活和老百姓的措施。让我们拭目以待，并希望在未来看到这方面的更多进展。